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부동산

9․5 부동산 추가대책, 강남 재건축 타격…분양가상한제 사실상 부활


국토교통부는 5일 경기도 성남시 분당구와 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 추가로 지정하고, 사문화된 민간택지 분양가 상한제를 부활하는 방향으로 적용 요건을 조정하기로 하는 내용을 담은 ‘8․2 부동산 대책 후속조치’를 단행했다. 국토부는 성남 분당구와 대구 수성구 등 일부지역을 시장 과열흐름으로 감지하고, 이 두 지역을 추가지정했다. 성남 분당구의 8월 월간 주택가격 상승률은 2.10%, 대구 수성구는 1.41%에 이른다. 국토부가 8․2 부동산 대책 발표 후 다시 한 달만에 투기과열지구 추가지정에 나선 것은 규제의 칼날을 피해 과열양상이 이동하는 이른바 풍선효과를 더 이상 좌시하지 않겠다는 의지로 보인다.


이로써 이들 지역은 금융규제 강화(LTV․DTI 40% 적용), 재건축 조합원 지위양도금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등을 적용받게 된다. 향후 도시및주거환경정비법 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등의 규제도 추가될 예정이다. 추가지정된 두 곳은 8․2 부동산 대책 발표 이후 풍선효과가 발생한 곳으로 매매가 상승률이 전국에서 1, 2위를 다툴 만큼 가파르게 상승한 곳이다. 국토부는 서울 25개구와 경기도 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정한 데 이어 성남 분당구, 대구 수성구를 추가로 지정했다. 투기과열지구 추가 지정 효력은 6일부터 발생한다. 이번 규제에서 제외된 지역들은 풍선효과를 받을 수 있으나, 대외적인 불안으로 현금을 보유하려는 수요자들이 늘면서 풍선효과가 크지 않을 것으로 보인다.


국토부는 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률 2배를 초과하는 지역 가운데 3가지 추가 기준 요건 중 하나라도 충족하면 분양가 상한제를 적용하기로 했다. 국토부는 분양가상한제 적용 대상지역을 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 가운데 1년 평균 분양가상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳, 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반주택은 5대1, 국민주택규모 이하는 10대1을 초과한 곳, 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중에서 한 개의 요건이라도 충족할 경우 상한제 대상지역으로 선정하기로 했다. 이는 현행 투기과열지구 지정요건보다 조금 강한 수준이다.


최근 6∼8월 소비자 물가지수는 0.7% 상승했기 때문에 집값이 1.4% 이상 오른 곳이면 상한제 적용대상이 된다. 6∼8월 집값 상승률을 살펴본 결과 여기에 해당되는 곳은 서울 강남, 노원, 강동, 송파, 양천, 성동, 서초, 용산, 영등포, 강서, 마포 등 현행 투기지역 11개구와 동작구 등 12개구다. 여기에 성남 분당구와 고양시 덕양구, 일산 동구, 일산 서구, 대구 수성구, 세종시 등도 1.4% 이상 올랐다.


투기과열지구로 지정된 과천시는 이 기간 1.17% 오르는 것에 그쳤다. 이 중에서 분양가 상승률과 청약경쟁률, 3개월 주택거래량을 기준으로 최종 상한제 대상지역을 선정한다. 그 결과, 집값이 물가상승률의 2배 이상이면서 전년 대비 거래량이 20% 이상인 곳은 서울 강동․마포․서초구, 대구 수성구, 세종시 등이었다. 서울 강남권과 도심권․성남․대구 등은 최근 청약경쟁률이 5대1이 넘었지만, 상한제 대상은 아니다.


아울러, 투기과열지구로 지정하지 않는 지역도 가격불안을 보일 경우 집중 모니터링 한다. 국토부는 인천광역시 연수구․부평구, 경기도 안양시 만안구․동안구, 경기도 성남시 수정구․중원구, 경기도 고양시 일산동구․서구, 부산 등을 집중 모니터링 지역으로 지정했다. 국토부는 이들 지역의 주택 매매가격, 분양권 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링한 뒤 시장 과열 우려가 크다고 판단하면 투기과열지구로 추가 지정할 예정이다. 국토부는 2015년 4월 이후 사실상 사문화된 민간택지 분양가상한제를 부활하는 추가카드도 빼들었다. 국토부는 적용요건을 조정해 분양가 상한제 적용 가능성을 높였다. 


여기에 민주당이 연일 부동산 다소유자를 겨냥한 추가제재 가능성을 언급했다. 본격적으로 대책 검토에 들어간 상황은 아니지만, 집값이 다시 과열 양상을 보이면 보유세 인상 등 추가카드를 내놓을 수 있다는 것이다. 우원식 원내대표는 7일 “시장 과열 확산 우려가 있다면 언제든 즉각 대처하겠다.”고 밝혔다. 이어 실소유자, 서민중심의 시장 재편을 강조하면서 “투기과열지구 추가 지정과 부동산 다소유자 추가제재 등 꺼낼 수 있는 방안을 검토할 것”임을 밝혔다. 추미애 대표도 4일 교섭단체 대표연설에서 초과다 부동산 보유자에 대한 보유세 도입을 주장했다. 당내 투톱이 잇따라 부동산 과다 소유자에 대한 추가제재 가능성을 언급하면서 보유세 인상방안 등 추가대책이 나올지 귀추가 주목받고 있다.


일단 추가대책을 위한 본격적인 검토에 들어간 상황은 아니다. 여당의 발언은 일단 투기세력에 초점을 맞춘 정부의 부동산 대책과 보조를 함께하며, 시장상황에 따라 추가제재를 할 수 있다는 것이다. 세제문제는 자칫 조세저항으로 이어질 수 있어 여당이 앞장서고 있다. 보유세 인상 얘기도 나오는 만큼 시장 상황에 따라 부동산 추가대책으로 이어질 가능성도 있다.


김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 “현재 부동산 대책은 우리 경제 전체의 경쟁력과 생산력을 높이기 위한 일환”으로, “부동산 과열, 투기 문제, 주거비의 지나친 부담 문제가 결국 우리 경제의 지속가능한 성장에 어떻게 작용하느냐를 봤을 때 투기를 막아야 하고 실수요 위주로 가야 한다.”며, 집은 투자가 아닌 거주하는 곳으로 개념이 바뀌어야 한다고 강조했다.


한편, 정부는 이번 조치로 투기과열지구 추가 지정과 함께 집중 모니터링지역을 지정, 앞으로 얼마든지 규제지역을 확대할 수 있다는 가능성을 열어둬 하반기 분양시장은 위축될 것으로 전망된다. 국토부는 8일 분양가 상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령을 입법 예고한 뒤 이르면 10월 말에 시행할 예정이다. 앞으로 국토부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용 지역을 선정할 계획이다. 이밖에 도시․주거환경정비법 개정, 사법경찰직무법 개정 등 8․2 대책 후속 입법조치에 집중하기로 했다. 또 국세청·경찰청과 협력해 불법․탈법 주택 거래 의심 사례에 대한 조사와 점검을 이어가기로 했다. 



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