정부는 12월 13일 정부서울청사에서 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 혜택을 주고, 그렇지 않은 경우 상대적인 불이익을 보게 함으로써 다주택자들이 임대 사업자로 등록하게 하거나 집을 처분하게 유도한다는 의도가 깔려 있다.

전체 임대주택의 13%에 불과한 등록임대주택에만 적용되는 것이어서 반쪽짜리 세입자 보호대책이란 지적이 나온다. 또한, 다주택자 규제는 증가하는데 혜택은 제한적이어서 임대사업자 전환은 소극적일 것이라며 내년 아파트 분양 시장은 지역간 차별성을 보일 것으로 내다봤다. 

지방세 감면 확대
정부가 임대주택 등록을 활성화하기 위해 등록된 임대주택 사업자에게 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 주기로 했다. 사후심층평가 후 ’18년 세법 개정을 통해 등록 임대주택에 대한 취득세․재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장하기로 했다.

재산세는 8년 이상 장기임대하는 전용 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여하기로 했다. 아울러, 다가구주택에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택을 부여하기로 했다. 등록 임대주택은 임대료 인상률이 5%로 제한돼 사실상 전월세상한제가 적용되고, 임대기간도 4~8년 보장된다.

임대소득 정상화․등록사업자 감면 확대
우선, ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 등록사업자의 부담은 완화한다.  ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세한다. 분리과세시 적용하는 필요경비율을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정한다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담이 없다.

양도소득세 감면 확대
양도소득세 감면은 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 혜택이 강화된다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향 조정된다. 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급을 유도할 방침이다.

건강보험료 정상부과․등록사업자 감면
’19년 소득분부터 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과 하되,  ’20년 말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분은 대폭 감면하기로 했다. 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면된다. ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부를 검토하기로 했다.

임차인 보호 강화
또한, 임대인 동의절차 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향, 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대 등을 통해 전세금반환보증을 활성화하고, 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약만료 1개월 전’에서 ‘계약만료 2개월 전’까지로 계약갱신 거절기간이 단축된다. 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주된다.

현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시가 불가하지만, 앞으로는 분쟁조정 신청이 있으면 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시하고, 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금은 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토해 상향 조정하기로 했다.

’18년에 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련하기로 했다. 또한, 자발적 임대주택 등록을 유도하면서 향후 시장상황 등을 감안해 ’20년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진하며, 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입하기로 했다.

기대효과
이번 대책 발표로 세입자는 계약갱신청구권과 전월세상한제가 사실상 적용되면서 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주가 가능하다. 또한, 임대인은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절이 불가하다. 임대료 역시 연 5% 이내에서 증액이 제한된다.

집주인은 임대주택 등록시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고, 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 감면 대상이 확대되는 효과가 있다. 특히, 건강보험료 부담도 크게 완화되어 등록에 따른 경제적 혜택이 증가된다. 또한, 임대등록 활성화를 통해 미등록사업자에 대해서도 정당한 세금과 건보료를 납부하게 하여 사회적 책임을 유도할 예정이다.

앞으로 ’22년까지 등록임대 200만호와 공적임대 200만호 등 공적 규제가 적용되는 임대주택을 총 400만호를 확보하게 된다. ’16년에는 전체 임차가구의 23%가 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택에 거주하고 있으나, ’22년에는 전체 임차가구의 45%로 확대되어 주거안정이 강화되고, 임대주택 등록이 확대되면 전월세 시장의 전반적인 안정에 기여할 것으로 보인다.

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