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(대한뉴스 김기준 기자)=최근 대출 규제 강화와 전세 사기 여파로 부동산 시장의 불확실성이 커지면서, 계약서상의 '특약 문구' 하나가 수천만 원에서 수억 원에 달하는 자산을 지키는 최후의 보루가 되고 있다. 과거에는 관례대로 공인중개사가 작성해주는 대로 계약하는 경우가 많았으나, 이제는 매수인이 먼저 특정 조항 삽입을 요구하는 것이 필수다. 전문가들이 조언하는 '부동산 계약 시 반드시 넣어야 할 필수 특약 3가지'를 정리했다.

1. 대출 규제 파고 넘는 ‘대출 불가 시 무효’ 조항

최근 가계부채 관리를 위한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 엄격해지면서, 대출 가능 금액이 예상보다 적게 나오거나 거절되는 사례가 빈번하다. 자칫하면 계약금을 몰취당할 위기에 처할 수 있다.

이를 방지하려면 "매수인의 귀책사유 없이 금융기관의 대출 승인이 거절되거나 목표한 대출 한도에 미달할 경우, 본 계약은 무효로 하며 매도인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환 한다"는 조항을 넣어야 한다. 단순히 '대출 안 될 때'라고 모호하게 적기보다는 구체적인 상황을 명시하는 것이 분쟁 예방에 효과적이다.

2. ‘세금 체납’ 확인, 이제는 선택 아닌 필수

집이 경매나 공매로 넘어가는 가장 흔한 이유 중 하나가 전 집주인의 세금 체납이다. 특히 국세나 지방세는 등기부등본에 즉각 나타나지 않는 경우가 많아 '조세 채권'에 의한 피해를 입기 쉽다.

계약서에 "매도인은 잔금일 전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 매수인에게 제출해야 하며, 미납 세금이 발견될 경우 이를 잔금에서 상계하거나 계약을 해제할 수 있다"는 내용을 포함해야 한다. 잔금 지급전까지 매도인의 세무 상태를 투명하게 확인하는 과정이 반드시 필요하다.

3. '구축 아파트'라면 필수… 6개월 하자 담보 책임

이사 후 뒤늦게 발견된 누수나 결로, 곰팡이는 이웃 간 감정싸움을 넘어 법적 분쟁으로 번지기 일쑤다. 민법상 하자담보책임 조항이 있지만, 실무에서는 '중대한 하자'의 범위를 두고 논란이 많다.

이를 명확히 하기 위해 "잔금 지급일로부터 6개월 이내에 발생하는 중대한 하자(누수, 보일러 고장, 상하수도 역류 등)에 대해서는 매도인이 수리비용을 부담 한다"는 특약을 명시하는 것이 좋다. 특히 노후 된 아파트나 빌라 거래 시 매수인이 반드시 챙겨야 할 조항이다.

"특약은 구체적일수록 좋다"

부동산 전문가들은 "특약은 나중에 문제가 생겼을 때 판사나 조정위원에게 보여줄 유일한 약속증서"라며, "구두로 약속한 내용은 효력을 발휘하기 어렵기 때문에 반드시 계약서에 문자로 남겨야 한다"고 강조했다.